Schönheitsreparaturklausel – Mie­ter müssen Reno­vie­rungs­zu­stand der Woh­nung beweisen

03. Juni 2024

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass eine flexible Schönheitsreparaturklausel grundsätzlich wirksam bleibt, es sei denn, der Mieter kann beweisen, dass ihm die Wohnung bei Mietbeginn in einem unrenovierten Zustand übergeben wurde.

Grundsätzliches zu Schönheitsreparaturklauseln

Die Pflicht zu Schönheitsreparaturen, meist Malerarbeiten, Tapezieren und Parkettpflege, wird oft per Mietvertragsklausel den Mietern auferlegt. Nach BGH-Rechtsprechung sind diese Klauseln unwirksam, wenn sie vom Vermieter unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung nach festen Fristen (üblicherweise 3, 5 oder 7 Jahre) gefordert werden können (sog. starre Fristenregelung). Sodann liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor. Viele Mietverträge enthalten noch derartige – unwirksame – Klauseln.

Schönheitsreparaturklauseln können auch für unwirksam erklärt werden, wenn die Wohnung bei der Übergabe bereits in einem renovierungsbedürftigen Zustand war, ohne dass hierfür ein angemessener Ausgleich durch den Vermieter angeboten wird.

Zum Fall

In dem betreffenden Fall hatte eine Mieterin gegen die von ihr als unwirksam angesehene flexible Klausel geklagt, da sie behauptete, die Wohnung sei ihr unrenoviert überlassen worden. Der BGH stellte jedoch klar, dass die Mieterin in diesem Fall die Beweislast dafür trägt, ob die Wohnung tatsächlich in einem unrenovierten Zustand war. Da sie den Zustand bei Übernahme nicht nachweisen konnte, blieb die Klausel wirksam, und sie wurde zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Konsequenzen des Urteils

Diese Entscheidung unterstreicht die Notwendigkeit für Mieter, den Zustand der Wohnung bei der Übernahme genau zu dokumentieren. Fotos und ein Übergabeprotokoll können in solchen Fällen entscheidende Beweismittel darstellen. Für Vermieter ist es ebenso wichtig, den Zustand der Wohnung bei Mietbeginn genau zu dokumentieren und klarzustellen, welche Erwartungen bezüglich der Schönheitsreparaturen bestehen.

Dieses Urteil dient als wichtige Erinnerung für beide Parteien, die Details ihres Mietvertrags sorgfältig zu prüfen und bei der Wohnungsübergabe konkrete Aufzeichnungen zu führen.

Bei Fragen zu diesem Thema sprechen Sie uns gerne an.

Volljurist Leon Kolz

Bagusche + Partner
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