Der Bundesgerichtshof hat mit dem Urteil vom 9. Oktober 2025 (Az. I ZR 159/24) den Markt der Online-Maklerverträge erschüttert. Viele Immobilienkäufer, die ihre Maklerprovision bereits gezahlt haben, könnten nun einen Anspruch auf Rückerstattung haben. Hintergrund ist ein formaler Fehler, der in tausenden digitalen Maklerverträgen stecken dürfte.
Sachverhalt
Ein Immobilienkäufer hatte den Maklervertrag über eine Internetplattform abgeschlossen. Um das Exposé und weitere Objektinformationen zu erhalten, musste er einen Button anklicken. Dieser war jedoch lediglich mit „Senden“ beschriftet – nicht mit einem klaren Hinweis auf eine entstehende Zahlungspflicht. Später kam es zum Immobilienkauf, und der Makler verlangte eine Provision von mehreren tausend Euro.
Der Käufer wehrte sich – mit Erfolg: Der BGH entschied, dass der Maklervertrag formunwirksam war. Die Folge: Kein wirksamer Vertrag, kein Provisionsanspruch. Bereits gezahlte Beträge können zurückverlangt werden.
Die rechtliche Grundlage: Die sogenannte „Button-Lösung“
Bereits seit 2012 gilt im Verbraucherschutzrecht die sogenannte Button-Lösung (§ 312j Abs. 3 BGB). Danach kommt ein entgeltlicher Vertrag im Internet mit Verbrauchern nur zustande, wenn der Button eindeutig auf eine Zahlungspflicht hinweist. Gesetzlich gefordert sind Formulierungen wie:
- „zahlungspflichtig bestellen“
- „kostenpflichtig beauftragen“
Bezeichnungen wie „Jetzt weiter“, „Anfrage senden“ oder schlicht „Senden“ reichen ausdrücklich nicht aus. Genau hier lag nach Ansicht des BGH der Fehler im konkreten Maklervertrag. Dass bei Maklerverträgen die Provision nur im Erfolgsfall geschuldet wird und somit in vielen Fällen keine Provision anfällt, ändert hieran nichts.
Warum dieses Urteil so brisant ist
Das Urteil betrifft nicht nur einen Einzelfall. Über Jahre hinweg wurden Maklerverträge über Internetportale mit unklar beschrifteten Buttons abgeschlossen. Es könnten zahlreiche Verträge der letzten Jahre betroffen sein. Das bedeutet:
- Käufer könnten bereits gezahlte Provisionen zurückfordern.
- Makler riskieren erhebliche Rückzahlungsverpflichtungen.
- Viele bisher verwendete Online-Vertragsprozesse sind rechtlich angreifbar.
Bedeutung für Auftraggeber?
Wenn Sie in den letzten Jahren eine Immobilie über einen Online-Makler erworben und die Provision selbst gezahlt haben, sollten Sie Ihren Vertragsabschluss genau prüfen lassen. Entscheidend ist nicht, was in den AGB stand, sondern wie genau der letzte Bestell-Button formuliert war.
Ist kein eindeutiger Hinweis auf eine Zahlungspflicht enthalten, stehen die Chancen gut, dass:
- der Maklervertrag unwirksam war und
- die Provision ganz oder teilweise zurückgefordert werden kann.
Wichtig: Rückforderungsansprüche unterliegen der regelmäßigen dreijährigen Verjährung ab Ende des Jahres der Zahlung.
Bedeutung für Makler und Plattformbetreiber
Für Maklerunternehmen ist das Urteil ein deutliches Warnsignal. Digitale Beauftragungsprozesse müssen zwingend rechtssicher gestaltet sein. Andernfalls besteht das Risiko, dass Provisionsansprüche bereits im Ansatz scheitern. Insbesondere ältere Websites, automatisierte Exposé-Systeme und externe Plattformen sollten dringend überprüft werden.
Fazit
Der Bundesgerichtshof stärkt mit diesem Urteil konsequent die Rechte von Verbrauchern im digitalen Geschäftsverkehr. Gleichzeitig zeigt sich erneut, dass formale Fehler im Online-Recht erhebliche wirtschaftliche Folgen haben können. Käufer erhalten eine echte Rückforderungsmöglichkeit – Makler müssen ihre Vertragsgestaltung dringend anpassen.
Bei Fragen zu diesem Thema sprechen Sie uns gerne an.
RA Christoph Wendt
