Mit Beschluss vom 21. Januar 2026 (Az. XII ZB 142/25) hat der Bundesgerichtshof die Voraussetzungen für Eigenbedarfskündigungen bei gemeinsamem Immobilieneigentum deutlich verschärft.
Im zugrunde liegenden Fall hatte ein getrennt lebendes Ehepaar ein Einfamilienhaus gemeinsam erworben und dieses an die Mutter der Ehefrau vermietet. Nach der Trennung wollte der Ehemann die Immobilie selbst nutzen und kündigte wegen Eigenbedarfs – ohne Zustimmung der Miteigentümerin. Während das Oberlandesgericht die Ehefrau zur Mitwirkung verpflichtete, hob der BGH diese Entscheidung auf.
Kernaussage der Entscheidung:
Eine Eigenbedarfskündigung bei Miteigentum ist nur unter strengen Voraussetzungen möglich. Besteht bereits eine einvernehmliche Nutzung – etwa eine Vermietung im Familienkreis – kann diese nur geändert werden, wenn sich die Umstände wesentlich verändert haben und ein Festhalten unzumutbar wäre. Die bloße Trennung der Ehegatten reicht hierfür nicht aus.
Der BGH betont zudem, dass Gerichte alle relevanten Umstände umfassend abwägen müssen – insbesondere den ursprünglichen Nutzungszweck, wirtschaftliche Aspekte sowie mögliche Alternativen für den Eigenbedarf.
Praxisrelevanz:
Die Entscheidung stärkt die Rechtssicherheit in Miteigentümergemeinschaften und zeigt, dass Eigenbedarf kein „einfaches“ Instrument ist, um bestehende Mietverhältnisse zu beenden. Gerade bei familiären Vermietungen kommt der ursprünglichen Zweckvereinbarung erhebliches Gewicht zu.
Unser Tipp:
Bereits beim Erwerb einer Immobilie sollten klare Regelungen zur Nutzung getroffen werden – insbesondere für den Fall späterer Trennung oder veränderter Lebensumstände.
