Das KG entschied am 16.03.2023 (8 U 178/22), dass die Kündigung eines Gewerbemietvertrages nicht rechtsmissbräuchlich ist, wenn es aufgrund eines Versehens zu einem kündigungsrelevanten Rückstand kam.
Die Mieterin wurde aufgrund fristloser Zahlungsverzugskündigung zur Räumung und Herausgabe von Gewerberäumen verurteilt.
Das Urteil wurde im Berufungsverfahren bestätigt.
Die Mieterin erachtete die Kündigung als rechtsmissbräuchlich, da diese die vorangegangenen 8 Jahre zuverlässig den Mietzins entrichtete.
Das Gericht ging jedoch trotz langjähriger pünktlicher Mietzahlung von der Wirksamkeit der Kündigung aus.
Eine vorherige Abmahnung sei hier nicht erforderlich gewesen, da ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB vorlag und eine Abmahnung sei auch nur ausnahmsweise geboten, wenn sich der Vermieterseite aufdrängen müsse, der Zahlungsrückstand beruhe auf einem geringfügigen Versehen. Im vorliegenden Fall habe die Vermieterin, die im Jahr 2021 Grundstückseigentümerin wurde, den Zahlungseingang für die letzten Jahr nicht überblicken können.
Auch die nachträgliche vollständige Zahlung hat der Mieterin nichts gebracht.
Die Schonfristzahlung gilt nicht für den Gewerbemieter.
Grundsätzlich wird die außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB – Schonfrist – unwirksam, soweit der Mieter die rückständige Miete zahlt. Diese Vorschrift findet auf Gewerbemietverträge jedoch keine Anwendung, sodass die nachträgliche Zahlung der Beklagten unerheblich war.
Dies hätte man bei Abschluss des Mietvertrages anders regeln können.
Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht sind die Vertragsparteien im Gewerbemietrecht gleichgestellt und bei der Vertragsgestaltung gibt es erheblich mehr Verhandlungsspielraum und Freiheiten.
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