Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Zerrüttung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage allein nicht aus reicht, um eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB zu rechtfertigen.
Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
Nach der Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich gekündigt werden. Ein solcher Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. § 569 Abs. 2 BGB ergänzt dies dahin, dass auch die nachhaltige Störung des Hausfriedens einen solchen wichtigen Grund darstellen kann. Eine nachhaltige Störung des Hausfriedens setzt voraus, dass eine Mietpartei die gemäß § 241 Abs. 2 BGB aus dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme folgende Pflicht, in schwerwiegender Weise verletzt. Dies beinhaltet sich bei der Nutzung der Mietsache so zu verhalten, dass die anderen Mieter – und der wie hier im Haus lebende Vermieter nicht mehr als unvermeidlich gestört werden.
Das Urteil
Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Kündigung nicht gerechtfertigt sei, da die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung nicht vorlagen. Die Zerrüttung des Mietverhältnisses allein, ohne dass die Ursache aus der Sphäre der Beklagten stamme, sei kein ausreichender Grund für eine Kündigung.
In diesem Fall war eine dauerhafte Verschlechterung des Mietverhältnisses erkennbar. Die Beziehungen zwischen den im gleichen Gebäude lebenden Parteien waren über Jahre hinweg von gegenseitigen Beschuldigungen, Schriftwechseln, Abmahnungen, einer Strafanzeige seitens der Beklagten und zumindest einer Forderung nach Mieterhöhung belastet. Beide Seiten machten einander für die Verschlechterung verantwortlich. Jedoch ließ sich nicht klar bestimmen, dass die Gründe für diese Situation allein bei den Beklagten lagen.
Im Wohnraummietrecht reicht eine Zerrüttung des Mietverhältnisses im Sinne einer Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage allein, grundsätzlich nicht aus. Es muss festgestellt werden können, dass diese zumindest auch durch ein pflichtwidriges Verhalten des anderen Vertragsteils verursacht worden ist. Dies ist Voraussetzung um einer Mietvertragspartei ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 1 BGB zuzubilligen.
Auch Strafanzeigen des Mieters können einen wichtigen Grund zur Kündigung darstellen. Nämlich dann wenn die Vorwürfe der Anzeige wahr sind. Insbesondere sofern diese hauptsächlich den Zweck der Denunziation verfolgen. Im vorliegenden Fall ließ sich dies jedoch nicht annehmen, da die Anzeige Themen betrifft, die das Mietverhältnis betreffen und zumindest zum Teil mutmaßliche Straftaten gegen die Beklagten oder deren Familienmitglieder thematisierten.
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