Klage auf künftige Räumung

15. Januar 2023

Vermieter stehen oft vor dem Problem erst nach langwierigen Räumungsverfahren wieder den Besitz an ihrer Wohnung zu erlangen.
Auch wenn die Kündigung berechtigt ist, zieht der Mieter nicht aus und richtet damit bei einer Kündigung wegen Mietrückständen weiteren Vermögensschaden an, da oft auch nach der Kündigung nicht gezahlt wird.

Insofern macht es Sinn, schon vor Ablauf der Kündigungsfrist auf Räumung zu klagen. Wann darf der Vermieter vorzeitig klagen?

Das Gesetz gibt dem Vermieter die Möglichkeit, bereits dann auf Räumung zu klagen, wenn der Räumungsanspruch noch gar nicht fällig ist. Es handelt sich um eine zukünftige Leistung. Dies ist jedoch nur zulässig, wenn den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass der Mieter sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde.
Das Gericht entscheidet von Amts wegen, ob die Voraussetzungen hierfür vorliegen. Der Vermieter hat allerdings die Darlegungs- und Beweispflicht. Hier muss der Vermieter seine Räumungsklage entsprechend begründen. Ansonsten wird seine Klage keinen Erfolg haben.

Immer wieder muss sich der Vermieter anhören, der Mieter finde keine Wohnung. Berechtigt dies – wie ausgeführt – zu klagen?

Der BGH hat am 25.10.2022 (VIII ZB 58/21) wie folgt beschlossen:

„Die Besorgnis, der Mieter werde sich der Verpflichtung zur Räumung und Herausgabe von Wohnräumen im Sinne des § 259 ZPO entziehen, kann nach den Umständen des Einzelfalls auch dann gerechtfertigt sein, wenn er seinen Widerspruch gegen die Kündigung des Mietverhältnisses gemäß §§ 574 ff. BGB damit begründet, die von ihm seit der Kündigung unternommene Suche nach Ersatzwohnraum sei bislang erfolglos geblieben, weshalb eine Räumung und Herausgabe der Wohnräume bei Beendigung des Mietverhältnisses für ihn wegen drohender Obdachlosigkeit eine nicht zu rechtfertigende Härte im Sinne von § 574 Abs. 2 BGB darstelle.“

Haben Sie einen Mieter, der trotz berechtigter Kündigung nicht auszieht, sprechen Sie uns gerne an. Wir prüfen Ihre Möglichkeiten, damit Sie so schnell wie möglich wieder Ihr Recht kommen.

 

 

 

Kathrin Otto

Rechtsanwältin Kathrin Otto

Bagusche + Partner
Rechtsanwälte mbB
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66111 Saarbrücken