Seit Ende 2020 regelt das BGB, wie die Maklerprovision beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern zwischen Käufer und Verkäufer verteilt wird. Ob dieser Schutz greift, hängt davon ab, ob das Objekt ein Einfamilienhaus ist. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 16. Juli 2026 (Az. I ZR 111/25) entschieden, dass das auch bei einem Zweifamilienhaus der Fall sein kann. Zugleich hat er eine klare zeitliche Grenze gezogen.

1. Die Halbteilung der Provision nach § 656c BGB

Die Sonderregeln der §§ 656a ff. BGB gelten nach § 656b BGB für Maklerverträge über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses, wenn der Käufer Verbraucher ist. Wird der Makler für beide Seiten tätig, kann er nach § 656c Abs. 1 BGB eine Provision nur so vereinbaren, dass sich Käufer und Verkäufer in gleicher Höhe verpflichten. Ein Maklervertrag, der davon abweicht, ist nach § 656c Abs. 2 BGB unwirksam. Aus einem unwirksamen Vertrag kann der Makler keine Provision verlangen.

2. Der Fall: Zwei Wohneinheiten, aber eine Familie

Dem Verfahren lag nach den veröffentlichten Angaben folgender Sachverhalt zugrunde:

  • Der Makler hatte ein Grundstück mit Zweifamilienhaus inseriert. Der Maklervertrag mit dem späteren Käufer kam online zustande.
  • Das Haus war ursprünglich als Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung eingetragen. Zuletzt waren zwei Einheiten an zwei Mietparteien vermietet.
  • Im notariellen Kaufvertrag wurde das Objekt als Zweifamilienhaus bezeichnet.
  • Erst nach der Besichtigung teilte der Käufer mit, er wolle das Haus allein mit seiner Familie nutzen.

Der Käufer sollte die Provision allein tragen und hielt den Maklervertrag deshalb für unwirksam. Der Makler klagte auf Zahlung. Er hatte vor dem Landgericht Berlin II, dem Kammergericht und dem Bundesgerichtshof Erfolg.

3. Wann ein Zweifamilienhaus als Einfamilienhaus gilt

Der Bundesgerichtshof stellt im Leitsatz folgende Grundsätze auf:

  • Ein Objekt kann auch dann ein Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a ff. BGB sein, wenn es zum Erwerbszeitpunkt objektiv ein Mehrfamilienhaus ist, etwa ein Zweifamilienhaus.
  • Der Erwerbszweck muss dann auf eine Nutzung zu Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts gerichtet sein.
  • Im Regelfall müssen die objektiven Gegebenheiten eine solche Nutzung als nachvollziehbar erscheinen lassen.
  • Die Halbteilung nach § 656c BGB greift nur, wenn der Kaufinteressent seine Absicht, das Objekt als Einfamilienhaus zu erwerben, dem Makler spätestens bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar gemacht hat.

Damit hält der Bundesgerichtshof an seiner bisherigen Rechtsprechung fest und führt sie fort.

4. Spätere Erklärungen reichen nicht

Im entschiedenen Fall äußerte der Käufer seine Absicht erst nach der Besichtigung und damit nach Abschluss des Maklervertrags. Das genügte nicht. Dahinter steht der allgemeine Grundsatz, dass die Wirksamkeit eines Rechtsgeschäfts nach den Umständen bei seinem Abschluss zu beurteilen ist. Nachträglich eintretende Umstände können sie grundsätzlich nicht wieder beseitigen. Nach den veröffentlichten Angaben hat das Gericht außerdem die berechtigten Interessen des Maklers berücksichtigt.

5. Was Käufer und Verkäufer daraus mitnehmen können

Aus der Entscheidung lassen sich einige allgemeine Punkte ableiten:

  • Der Zeitpunkt des Vertragsschlusses ist entscheidend. Maklerverträge kommen häufig schon vor einer Besichtigung zustande, etwa online.
  • Die Bezeichnung im Exposé und die bauliche Gestaltung bleiben von Bedeutung, weil die beabsichtigte Nutzung durch einen Haushalt nachvollziehbar erscheinen muss.
  • Bei Häusern mit Einliegerwohnung oder mehreren Einheiten lässt sich die Einordnung nicht pauschal beantworten. Es kommt auf die Umstände des Einzelfalls an.

Fazit

Auch ein Zweifamilienhaus kann unter die Halbteilung der Maklerprovision nach § 656c BGB fallen, wenn es ein einzelner Haushalt bewohnen soll und die objektiven Gegebenheiten das nachvollziehbar erscheinen lassen. Der Käufer muss diese Absicht dem Makler aber spätestens beim Abschluss des Maklervertrags erkennbar machen. Spätere Erklärungen ändern nichts. Wer eine Provisionsforderung für unberechtigt hält oder vor dem Abschluss eines Maklervertrags steht, sollte die Sache anwaltlich prüfen lassen.