Der Bundesgerichtshof (BGH) hat erneut klargestellt, dass eine Nachzahlung von Mietrückständen innerhalb der Schonfrist zwar eine fristlose Kündigung abwenden kann, nicht jedoch eine zeitgleich ausgesprochene ordentliche Kündigung. Damit widerspricht das höchste deutsche Gericht wiederholt der anderslautenden Rechtsprechung des Landgerichts (LG) Berlin II (Urt. v. 10.05.2023, Az. 66 S 258/22).
Fristlose und ordentliche Kündigung im Mietrecht
Grundsätzlich können Vermieter bei Zahlungsverzug des Mieters sowohl außerordentlich fristlos als auch ordentlich kündigen. Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) kann der Mieter eine fristlose Kündigung durch Nachzahlung der ausstehenden Beträge innerhalb einer Schonfrist abwenden. Für die ordentliche Kündigung gilt dies jedoch nicht – so die wiederholt bestätigte Rechtsauffassung des BGH.
Zum Fall
Im vorliegenden Fall zahlten die Mieter einer Berliner Wohnung in mehreren Monaten keine Miete. Die Vermieterin kündigte daraufhin sowohl fristlos als auch ordentlich und erhob Räumungsklage. Zwar beglichen die Mieter die ausstehenden Beträge innerhalb der Schonfrist vollständig, doch das Amtsgericht Kreuzberg entschied, dass die ordentliche Kündigung wirksam blieb. Anders sah dies das LG Berlin II, das die Schonfristzahlung als auch auf die ordentliche Kündigung anwendbar interpretierte.
BGH widerspricht erneut der Ansicht des LG Berlin II
Der BGH hob das Urteil des LG Berlin II auf und betonte, dass § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ausschließlich die fristlose Kündigung betrifft. Eine analoge Anwendung auf die ordentliche Kündigung sei nicht zulässig. Die Erheblichkeit des Zahlungsverzugs als Pflichtverletzung werde durch eine nachträgliche Zahlung nicht beseitigt, sodass die ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB weiterhin Bestand habe.
In deutlichen Worten kritisierte der BGH die eigenständige Interpretation des LG Berlin II: „Richter dürfen den eindeutigen Willen des Gesetzgebers nicht durch eigene rechtspolitische Vorstellungen ersetzen.“
Bedeutung für Mieter und Vermieter
Für Mieter ist entscheidend zu wissen, dass eine Nachzahlung von Mietrückständen zwar eine fristlose Kündigung unwirksam machen kann, jedoch keinen Schutz vor einer ordentlichen Kündigung bietet. Der Rückstand bleibt als erhebliche Vertragsverletzung bestehen.
Für Vermieter bedeutet das Urteil Klarheit: Sie können bei Zahlungsverzug, der die Schwelle der Erheblichkeit überschreitet, unabhängig von einer Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung setzen.
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