Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 29. Januar 2025 (Az. XII ZR 96/23) eine praxisrelevante Entscheidung zur Verjährung von Schadensersatzansprüchen im Mietrecht gefällt.
Im Kern geht es um die Frage: Wann beginnt die sechsmonatige Verjährungsfrist nach § 548 BGB zu laufen, wenn der Mieter die Schlüssel einfach in den Briefkasten des Vermieters wirft – und dieser die Rücknahme eigentlich verweigert?
Der Fall in Kürze
Ein Vermieter verlangte nach Auszug Schadensersatz für angebliche Beschädigungen. Die Mieterin hatte die Schlüssel am 31. Dezember 2020 in den Hausbriefkasten des Vermieters eingeworfen. Dieser wollte die Rückgabe nicht akzeptieren und widersprach schriftlich. Erst im August 2021 beantragte er einen Mahnbescheid – da waren die Ansprüche nach Ansicht der Vorinstanzen bereits verjährt.
Der BGH bestätigte nun diese Sichtweise.
Die Entscheidung
- Beginn der Verjährung: Die sechsmonatige Frist nach § 548 BGB startet, sobald der Vermieter die Mietsache zurückerhält.
- Schlüssel im Briefkasten reicht: Mit dem Einwurf in den Briefkasten des Vermieters hatte die Mieterin ihren Besitz vollständig aufgegeben – der Vermieter war ab diesem Zeitpunkt wieder im Besitz der Mietsache.
- Kein Schutz durch Verweigerung: Der Hinweis des Vermieters, er sei nicht zur Rücknahme bereit, ändert daran nichts. Ein „Protest“ gegen die Rückgabe hemmt den Fristbeginn nicht.
- Folge: Da der Mahnbescheid erst im August 2021 beantragt wurde, waren die Schadensersatzansprüche bereits verjährt.
Die Entscheidung schafft klare Verhältnisse. Vermieter müssen nach Rückgabe der Schlüssel sehr schnell handeln, wenn sie Ansprüche sichern wollen. Die Frist von sechs Monaten läuft unerbittlich – auch wenn man die Rückgabe „nicht akzeptieren“ will. Mieter gewinnen Rechtssicherheit. Mit der Schlüsselrückgabe beginnt die Verjährung und nach einem halben Jahr drohen keine späteren Überraschungen mehr.
Der BGH stärkt die Rechtssicherheit im Mietrecht. Wer Vermieter ist, muss nach Rückgabe der Schlüssel zügig prüfen und handeln. Wer Mieter ist, sollte die ordnungsgemäße Rückgabe dokumentieren, um Klarheit über den Fristbeginn zu haben.
Ob Wohnraum- oder Gewerbemiete – Streit um Rückgabe, Schadensersatz oder Fristen lässt sich durch rechtzeitige Beratung vermeiden.
Wir vertreten Vermieter wie Mieter bei allen Fragen rund um Mietrecht und Gewerberaummiete.
